Estimation à Dijon : Pourquoi les estimation en ligne se trompe ? (et comment éviter les écarts)

Vous avez peut-être déjà testé une estimation en ligne pour votre appartement ou votre maison à Dijon. Résultat : une fourchette très large… ou un prix qui ne vous paraît pas cohérent.

Et vous n’êtes pas seul : à Dijon, une estimation peut varier fortement d’une rue à l’autre, d’un étage à l’autre, ou selon la copropriété. Le problème, ce n’est pas “Google” ou “l’algorithme” en soi : c’est simplement que certaines informations essentielles ne se voient pas depuis un formulaire.

Dans cet article, je vous explique pourquoi les estimations en ligne se trompe ? Et surtout comment éviter les écarts pour vendre au bon prix, sans perdre de temps.

👉 Si vous vendez à Dijon ou alentours, je peux aussi réaliser une estimation gratuite sur place, plus précise car basée sur le réel :

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1) Pourquoi les estimation en ligne se trompe ?

Elle ne connaît pas le micro-emplacement

À Dijon, le prix peut changer nettement selon :

• une rue plus passante, plus calme

• la proximité d’un tram / d’une école / de commerces

• une vue dégagée… ou un vis-à-vis

• une orientation et une luminosité différentes

Or, beaucoup d’outils travaillent surtout à l’échelle “quartier” ou “secteur”, pas à l’échelle “immeuble / rue”.

Elle se base sur des données trop générales

Même quand l’outil utilise des bases de transactions, il peut :

• lisser les résultats (moyennes)

• avoir du mal à filtrer les “vrais” biens comparables

• ne pas intégrer le contexte actuel (offre en cours, concurrence, type d’acheteurs)

Résultat : une estimation qui ressemble à une statistique… plus qu’à un prix de vente réaliste.

Elle ne voit pas l’état intérieur (et ça change tout !)

Deux appartements de même surface au même endroit peuvent valoir très différemment selon :

• cuisine et salle de bain

• sols, murs, finitions

• électricité, fenêtres, isolation

• qualité du plan (perte de place, circulation)

Et ça, un formulaire ne peut pas le mesurer correctement.

Elle ne prend pas vraiment en compte la copropriété

C’est une des grandes causes d’écarts :

• charges élevées

• travaux votés ou à venir (façade, toiture, ascenseur)

• état des parties communes

• règlement de copropriété, entretien

Sur le papier, deux biens “identiques” ne le sont pas si la copro n’a pas la même santé.

Elle simplifie l’impact du DPE

Le DPE peut influencer :

• le nombre d’acheteurs intéressés

• les négociations

• la facilité d’obtenir un financement

• le budget travaux perçu

Beaucoup d’estimations en ligne “cochent la case” DPE, mais ne mesurent pas la réalité du marché sur ton type de bien.

2) Les 5 erreurs classiques quand on se fie à une estimation en ligne

1. Prendre le haut de la fourchette comme objectif (et se retrouver hors marché)

2. Comparer avec les annonces (le prix affiché ≠ le prix vendu)

3. Oublier la copropriété (travaux, charges…)

4. Sous-estimer les défauts “invisibles” (bruit, vis-à-vis, absence d’ascenseur…)

5. Laisser passer le premier mois sans ajuster (alors que c’est la période la plus décisive)

3) Comment éviter les écarts : la méthode simple (et fiable)

Quand j’estime un bien à Dijon, je procède en 4 étapes :

Étape 1 — Partir de ventes comparables (pas d’annonces)

Je recherche des biens réellement proches en :

• type (appartement/maison, ancien/récent)

• surface et agencement

• localisation précise

• prestations

  
  

Étape 2 — Ajuster avec le réel du logement

J’ajuste selon ce que les outils ne voient pas :

• luminosité, orientation, étage, ascenseur

• état intérieur réel

• extérieurs, parking, cave

• nuisances, vis-à-vis

• qualité de l’immeuble / copro

  
  

Étape 3 — Vérifier le marché actuel (ici et maintenant)

Je regarde la concurrence en cours :

• combien de biens similaires sont sur le marché

• à quels prix ils sont présentés

• comment les acheteurs réagissent (visites, délais)

  
  

Étape 4 — Donner une fourchette + une stratégie de prix

L’objectif n’est pas un chiffre “joli” : c’est un prix qui déclenche des visites, et une stratégie claire pour vendre sans s’user.

4) Le bon réflexe si vous avez déjà une estimation en ligne

Si vous avez une estimation en ligne, gardez-la comme ordre d’idée, puis posez-vous 3 questions :

1. Est-ce que l’outil a pris en compte la copropriété (charges/travaux) ?

2. Est-ce que l’état intérieur est vraiment reflété ?

3. Est-ce que le micro-emplacement et les “détails” qui font la différence ont été intégrés ?

Si la réponse est “non” à l’une des trois, il y a un risque d’écart.

5) Que faire maintenant ?

Si vous vendez à Dijon ou dans l’agglomération, je peux vous proposer une estimation gratuite sur place, basée sur des ventes comparables et les caractéristiques réelles de votre bien.

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FAQ

Une estimation en ligne est-elle inutile ?

Non. Elle peut donner un ordre d’idée. Mais pour décider d’un prix de mise en vente, elle est souvent insuffisante.

Pourquoi la fourchette est-elle parfois très large ?

Parce que l’outil “compense” l’incertitude : il ne connaît pas les détails du bien, donc il élargit.

Est-ce que la visite est vraiment indispensable ?

Pour une estimation précise : oui, car beaucoup de critères sont invisibles depuis un formulaire.

Combien de temps prend une estimation sur place ?

En général, le temps d’une visite complète + une analyse ensuite. (Je te donne une fourchette claire après le rendez-vous.)